FAQ

Investir dans l’immobilier n’est pas réservé à une élite, pas besoin de payer beaucoup d’impôts ou d’avoir un apport important pour y trouver un avantage !

Et même si vous ne payez pas d’impôts, investir dans la pierre est toujours avantageux : constitution d’un patrimoine pour la retraite ou plus-value lors de la revente du biens quelques années plus tard.

Il faut cependant connaitre la règlementation et l’adapter à sa situation personnelle afin de faire les bons choix stratégiques, fiscaux et financiers.

Investir dans l’ancien présente de nombreux avantages et des opportunités :

• Il est possible d’annuler la hausse d’impôts générée par les revenus locatifs et même de faire baisser son revenu imposable !
• Le parc immobilier sera restauré, et l’Etat s’engage à aider financièrement les propriétaires bailleurs se lançant dans les travaux de rénovation énergétique.
• Le nombre de passoires thermiques sur le marché augmente, et les prix sont à la baisse !

Tous les voyants sont au vert pour se tourner vers ce mode d’investissement, et nous sommes là pour vous accompagner !

Les avantages vont dépendre du choix stratégique que vous allez faire :

• Location meublée (saisonnière ou non) = statut LMNP = possibilité d’annuler la hausse d’impôt générée par les revenus locatifs grâce à l’amortissement.
• Location nue = déficit foncier = possibilité d’annuler la hausse d’impôts et même de baisser le montant des revenus imposables, donc baisse des impôts ! Le principe consiste à déduire les charges réelles de ses revenus locatif. Plus ces charges sont élevées, plus c’est intéressant ! Dans ces charges nous retrouvons les frais divers (impôts, intérêts d’emprunt…) mais surtout les travaux réalisés sur le bien !

Peu importe le régime choisi, des aides gouvernementales et/ou locales existent pour aider les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation, et certaines sont sans condition de revenus !

Nous sommes à vos côtés durant toutes les étapes de votre projet afin qu’il soit simple, efficace et rentable.

• Nous vous aidons à trouver le bien idéal, celui qui correspond le plus à votre stratégie et à vos besoins.
• Vous bénéficiez de notre expertise pour l’acheter au meilleur prix !
• Nous avons des partenaires financiers qui vous permettront d’obtenir les meilleures conditions de financement possible, sans avoir besoin de taper à toutes les portes !
• Les travaux ne seront pas une contrainte grâce à nos artisans partenaires, sélectionnés pour leur sérieux et leur rapport qualité/prix. Les devis seront établis rapidement afin d’estimer la rentabilité attendue le plus précisément possible.
• Nous vous apportons une solution afin de meubler votre bien selon plusieurs inspirations: vintage, industriel, moderne, bord de mer…
• Nous nous occupons également de la mise en location de votre bien !

Nous sommes les chefs d’orchestre de votre projet !

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est soumis à 3 conditions:

• le logement loué doit être meublé, que ce soit pour de la location saisonnière ou à l’année
• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23.000€ et 50% des revenus annuels de votre foyer fiscal

Les revenus locatifs générés par cet investissement sont appelés des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La déclaration fiscale de ces revenus dépend du régime que vous allez choisir:

• Régime micro BIC : si vous avez peu de charges, ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus BIC. Vous payez donc des impôts sur 50% de ces revenus
• Régime réel : cette solution est très intéressante car elle permet de déduire les charges réelles liées votre investissement. Sont concernés les frais de notaires, d’acquisition du logement, le montant des travaux, de la taxe foncière, de la prime d’assurance, les honoraires du comptable… Vous allez également pouvoir amortir le bien en lui-même ainsi que le mobilier ! Ce régime permet donc dans certains cas d’annuler les recettes BIC et donc l’imposition de ces revenus !

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global puis de ses revenus fonciers.

Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte (intérêts d’emprunt, prime d’assurance, taxe foncière, et surtout les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire de manière considérable, voir d’annuler le montant des revenus fonciers imposables.

Le plafond de déduction du déficit foncier imputable sur le revenu global l’année de réalisation des travaux est de 10.700€, et même de 21.400€ lorsque vous faites sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques !

Exemple (simplifié) dans le cas de la sortie d’une passoire énergétique :

• Loyers annuels : 9.600 €
• Charges annuelles : 6.000 € (intérêts d’emprunt, prime d’assurance, taxe foncière…)
• Montant des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien : 50.000 €
• Déficit foncier l’année de réalisation des travaux : 21.400 € déductibles de vos revenus globaux. Si vous êtes sur une tranche d’impostion marginale de 41%, c’est une économie d’impôt de plus de 8.700€ !
• Reste à déduire : 50.000 – 21.400 – (9.600 – 6.000) = 25.000 €
• Ces 25.000€ sont ensuite reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, en complément des charges annuelles.
• 25.000 / (9.600 – 6.000) = 6,9 années de report possible, donc pas d’imposition sur les revenus foncier pendant presque 7 années supplémentaires !

Nous sommes là pour vous aider à planifier votre budget, valider la faisabilité des travaux et de vous rassurer que les coûts de rénovation seront justifiés par la valeur ajoutée à votre futur bien.

En tant que primo-accédant, la rénovation est avantageuse pour plusieurs raisons :

1. Le prix des passoires énergétiques est à la baisse, il y a de plus en plus d’opportunités intéressantes sur le marché !
2. En tant que primo accédant, vous avez accès au prêt à taux zéro (PTZ) mais aussi au PTZ éco lors de la rénovation énergétique ! Avec l’actuelle montée des taux d’emprunt, c’est un réel gain de pouvoir d’achat sur votre budget global !
3. Vous aurez également accès à des subventions pour la rénovation énergétique, et les montants accordés peuvent être importants !
4. En rénovant vous personnalisez votre maison selon vos goûts et vos besoins, en ajoutant des fonctionnalités ou en modifiant la disposition afin de correspondre au mieux à votre manière de vivre et vos envies.
5. Les travaux que vous allez réaliser (isolation, remplacement des menuiseries, installation d’un système de chauffage performant) vont réduire votre facture d’énergie et ce sur du long terme !
6. Votre bien va prendre de la valeur grâce à ces travaux, et même si ce n’est pas votre objectif lors de l’achat, il faut toujours penser à la revente et celle-ci sera plus facile avec un bien au goût du jour et avec de bonnes performances énergétiques !